房地产市场运行点评:单月投资新开工骤降 销售增速回落
单月投资增速降幅较大。房地产投资增速32%,住宅投资增速35.2%,分别较月下降1.2和1.2个百分点;9月单月投资增速25%,住宅投资增速38.4%,分别较8月下降6.6和8.3个百分点。 单月新开工增速大幅下跌。月新开工面积增速23.7%,较月下降2.1个百分点,其中住宅新开工面积增21.3%,较月下降1.3个百分点。9月单月住宅新开工增速8.9%,较8月下降23.1个百分点,单月新开工增速跌至年内最低点。 销售面积与金额增速进一步回落。月商品房销售面积、金额增速分别为12.9%和23.2%,较月下降0.7和下降2.7个百分点;月住宅销售面积、金额增速分别为12.1%和21.2%,较月下降1和下降3.2个百分点。9月商品房销售面积和金额同比分别增9.5%和10%,增速分别较8月大幅回落了4个百分点和14.9个百分点,销售面积增速回落幅度明显大于销售金额回落幅度,可能意味着9月三四线城市销售情况明显要好于一二线城市。9月商品房销售面积、金额环比8月增46.3%和37.1%。月商品房与住宅销售均价分别为5514元/平米和5140元/平米,同比分别上涨9.1%和8.1%,同比涨幅分别较月回落1.8和1.9个百分点。 9月资金来源增幅大幅下降,其中国内贷款增速进一步回落,定金及预收款增速大幅下滑。月房地产资金来源增速22.7%,增速较月下降0.7个百分点,其中国内贷款增速3.7%,自筹资金增速33.5%,其他资金增速为30.7%,分别较月下降1.4个百分点、0.3个百分点和0.8个百分点。9月单月国内贷款、定金及预收款增速分别为-8.3%、和18.9%,增速分别较8月下降2.8个百分点和24.7个百分点。 重点城市"金九银十"销售低于预期加重了开发商对未来全国市场的悲观判断,这可能是9月单月新开工增速骤降的直接原因,四季度新开工增速可能还将处于低位,但由于目前庞大的在施面积(截至9月施工面积达46亿平米,而9月当月新开工仅1.59亿平米),新开工增速的骤降对投资增速影响有限(除非企业的悲观情绪蔓延,导致在施项目在四季度投资大幅下降)。由于目前商业和写字楼投资高于我们的预期,我们把2011年房地产投资增速从25%调高为27.8%。但按照目前市场状况,预计2012年房地产投资增速可能将显著下降至16%。