FANGDONG
车子泡水、店铺被淹、疫情停工、失业断供，从没有哪个夏天，能让郑州人像今年这样狼狈。
当暴雨和疫情的袭扰逐渐退去，连锁反应还在继续，这里面就包括那些手握老破小的房东们。
据统计，年6月底，郑州二手房挂牌量还在8.4万套左右，到8月底时，挂牌量已达11.9万套。房源新增了3.5万套，但成交低迷，最近两个月郑州市区二手房只卖了多套，流动性被死死压制。
同时，8月份，郑州市区二手房均价也再创近几年新低，下探到元/平，比年2月时元/平下跌了元。
过去一年半囤房惜售的人，正在付出更多代价。
其中最惨的，还是老破小。现在如果总价不打个8折，买主们连房子都懒得去看。
面对手里每天都在价值缩水且越来越无人问津的老房子，房东们到底该咋整？
FANGDONG｜房东俱乐会
撰文：陆离美编：小樱校对：大豆
01
降价40万，他的房子也没人买
“哥，客户愿意出到98万，一分都不多出了，咱这行情你也知道，20多年的老房子，还是顶楼，这个价钱可以了。”董满再想起中介小张去年12月说的话，止不住地后悔。
自从年年中把位于嵩山路航海路附近绿城花园这套平的房子挂出去，那是第一次有买家真正走到磋商价格的地步，但当时董满觉得98万离预期太远，完全没心思谈，现在想想，恨不得扇自己两巴掌。
年7月那会儿，绿城花园二手房挂牌均价还在元/平，因为是顶楼，在中介小张的建议下，董满以低于小区均价元/平的价格，按总价万（合单价元/平）挂出去，但直到董满接受现实，年底时又把总价下调了8万，才有客户来看房。
在董满眼里，这个价钱真没多要。小区出门走路3分钟就是5号线地铁口，周边各种配套成熟，能上兴华街二小和57中。年以总价万按揭买下这套98年的老房子，看中的就是周边的方便。
河流中的浪花随着河水奔向大海的过程中，很难跳出河流站在高处，去看清命运前进的方向。
错过了去年那次卖房最佳时机，再想卖就难了。今年6月，董满跟中介商量，把总价降到了95万，一个月过去，没人看房，7月再降6万，还是没人看。
直到一周前把房子挂到85万（合单价元/平，比挂牌时少了25万，比当年买下时少了足足40万），才等来一次带看。
8月31日下午3点，董满着急忙慌地赶回来给客户开门看房，但顶楼的劣势还是让客户兴趣索然，只简单看几眼就匆匆而去。
下午3点15分，董满关门下楼，淅沥的小雨还在下，走在改造过后清清爽爽的小区里，心里再无波澜。
绿城花园改造后现状
“实在不行，就再降5万吧”，董满觉得80万是最后的底线，再便宜就不卖了。
去年年底那次，他也是这么想的，但那时的最后底线，还是万……
02
郑州的老破小现在有多难卖？
董满这样的情况，如今在郑州越来越多，长期的市场调控+贷款*策收紧，又叠加今年的涝疫双灾，让房龄超过20年、没有优质学区加持的老破小房子越来越没市场。
据数位房产中介业内人士反馈，最近郑州的老破小二手房，不是遇冷，而是冰封。
在沙口路二环支路附近的沙口路号院，一套建于年的87平非顶楼房子，今年7月初挂牌价76万，合单价元/平。
两个月过去，目前降到68万才有意向客户跟进，房东表示底线是66万。在周边经营多年的二手房中介经理预估，这套房子应该能卖出去，但最终成交价很可能在65万，相当于单价不到元/平。
这套房子有人接盘，原因如下：
1、96年的房子，非顶楼底楼，还能做贷款，首付20万尚能接受；
2、临近地铁5号线沙口路站，院子对面是王府坟菜市场生活方便，旁边紧挨沙口路小学，对资金不充裕的小生意人来说，以此落户郑州较有吸引力；
3、院子重新做了外立面改造，周边同房龄二手房单价在元/平左右，单价直降元/平，性价比高。
改造后改观不大
不过，郑州绝大多数老破小房东，都没有这位房东幸运。
在省医旁边的经三路7号院，一套建于上世纪70年代的67平三房，自去年9月以总价万挂牌（合单价元/平），截止目前已降到85万（合单价元/平），也没有带来一次带看。
这套房子连看都没人看，原因如下：
1、房龄快五十年了，比大部分客户年龄都大，早已不能贷款，将来会不会成为危房都不好说；
2、小区内部与其他单位共用道路，为半开放小区，物业功能近乎缺失，生活环境极差，绝佳地段优势完全被冲抵掉。
未改造老破小小区现状
在北三环附近的中方园东区，一套建于年的平老破大四房则更为艰难。
该套房子为顶楼，于去年7月底挂牌，售价万，之后以每月6万的幅度不断降价，到今年4月报价已下调到万（单价仅元/平），8个月时间总计降价42万，不仅没人看房，连中介公司都不感兴趣。
同样在中方园东区，一套建于年的平四五层顶楼复式更干脆，从去年12月以万总价挂牌，截止目前报价已降至万，8个月时间总计降价44万，合单价已低于元/平。
虽被贝壳推荐为周边捡漏首选房源，但近一个月内也仅有两次带看，房产中介业内人士对此类老破大房源的出手预期更加不看好，原因如下：
1、郑州目前年到1年的二手房贷款，绝大部分银行是选择性做，类似这种大面积顶楼、顶楼复式，以及超过平的房子一般不做贷款，即使有银行做，最多也只能贷五成，中方园东区房子评估价在1万/平，这两套房子的首付就要90-万，现在愿意拿出百万资金买老破大的人，几乎绝迹。
2、中方园东区已经破败，由于居住人口密度大，观感甚至还不如单位家属院：小区陌生人员可任意进出、小区内环境维护较差，楼栋内维护更差，生活舒适度极差。
中方园东区现状
不过，这样的房子并非没有市场，如果在去年底时两位房东及时调价至万以内和万以内，还是会有投资客接盘的。因为当时还能把评估价做高，比如做到10元/平，基本可以零首付买入，但今年贷款*策已彻底收紧，这条路也走不通了。
错过了去年的最后时机，即使现在继续降价，也大概率难出手。
03
为什么现在老破小这么难卖？
以近期市场行情来说，最直观的因素是涝疫双灾对人们购房思路的再教育。暴雨内涝加疫情，主要在以下几点考验小区：
1、地势。
人往高处走，水往低处流，不用多说。
2、建筑质量。
即使小区进水，楼体泡水，但不出现沉降、倾斜等安全问题。
3、设计。
有些小区设计时会加高地面形成台地，如北龙湖金领九如意高出道路近1.5米，永威上和院高出道路约80公分，即使外部道路积水也不至于倒灌进小区；
有些小区周边给排水工程管道设计口径大，如英地天骄华庭一二期之间的文博东路就是大管径，积水能快速排出，这次就没出现大问题；
更优秀的开发商，会在小区最底层地库设计防洪池，如永威东棠就建了4个防洪池，每个占4个车位的面积，地库层高4米，总蓄水量可达立方米，即使进水，水流也会汇聚一处，为保证安全和排水争取更多时间。
4、物业服务。
暴雨来袭，物业不脱岗、积极处理问题、措施得力，可将灾害影响极大降低。而对大多数物业服务本就不健全的老破小来说，每次暴雨，都是对其价值的一次锤击。
疫情防控期间，老破小社区大多只有一个看门大爷，少有专职保洁，人员防控及环境消杀全靠街道人员和志愿者运动式维护，安全性很难跟专业物业公司比。
除了面对灾害难以很好抵御外，郑州老破小房子难卖，还有以下难以缓解的5大硬伤：
1、贷款难。
大多数老破小贷款难，银行*策收紧后，超房龄、大面积、顶底楼、曾办公用的老破小无法贷款。付得起全款的看不上老破小，真正买老破小的人群付不起全款，接盘者越来越少。
2、低价安置房签约冲击市场。
在未来路旁的聂庄安置区，有房东之前将90平房子以总价万挂出，比周边家属院单价便宜近元/平，涝疫双灾，自己生意大亏，房租也不涨，房东急需用钱，上周最终以万卖出，合单价10元/平；而该小区平的大面积房源，目前报价万，单价仅0元/平左右。
北龙湖郑大一附院旁的龙兴嘉苑一号院，84平两室挂牌价98万，合单价不到10元/平；
玉凤路沈庄新城，房源挂牌价大多在元/平左右，价格仅为周边次新房的一半，比周边老破小也要便宜约元/平；
国基路丰庆路附近的庙李家园，挂牌均价在元/平左右，旁边中方园东区为0元/平；
高新区朗悦公园道安置房，挂牌均价约元/平……
安置房虽不能贷款，目前很多无房产证，但只要足够便宜，就会有人买。年郑州安置房签约套，办证约0套，因涉及消防、竣工备案等，所以办证需要周期，不过安置房办证5年后可上市交易，冲击新房及二手房市场。
郑州主城余个城中村拆迁改造完毕，总计有约60万套房子，三环内约占一半，哪怕其中只有10%的房源交易，就有3万套房子；地段好交付不差的安置房，周边商品房卖00元/平，安置房只卖元/平，尤其最近两个月很多村民生意难以为继，急需用钱，超低价频出，元/平嫌贵，降到元/平，总会分流客源。
3、人口趋向老龄化、家庭阶层趋向底层化，氛围失活，阶层失血，看不到未来。
4、物业费不贵，停车费很少，生活成本低；但小区基本无人维护，长期脏乱差，即使改造过的小区，最多撑个一年，又是一团糟，生活体验更低。
5、郑州主城区缺乏历史沉淀，河湖等自然景观少，城市气质和风情溢价低。地段好，配套全，但都不具绝对稀缺性，随时可能过气。
各个方面都不行的老破小，再有安置房夹击，房东们想卖房，只有降价一条路可走。
04
别再纠结，老破小房子打六折就卖
老破小目前面临的最大问题不是贱卖，而是贱卖也卖不出去。
那到底手里的老破小该怎么卖？大概需要掌控好以下几点：
1、任何时候，挤牙膏式降价都是卖房大忌，合理出价，拿准底价，降价干脆利落，二手房从来不好卖，目标客户就那么多，扭捏没必要。
2、避开同类房源间的互相踩踏，花点时间看看同类房源挂牌情况，在卖出时间和价格上适当错开。
3、不要选择让中介凑客户扎堆带看、晚上带看，以烘托房源抢手、规避采光不好，已经够破了，真诚点儿卖房。
4、不能贷款的房子，按市场挂牌均价打六折卖；能贷款、物业好一点的，可考虑在-0元/平出手，超过0元/平的老破小，价值只存在在想象中。
也就是说，如果按目前郑州市区二手房元/平的均价，目前20年房龄的老破小可成交均价应在-元/平，对应到不能贷款、物业差、无地铁、无学区的低端老破小，元/平才是合理价格。
我们看组数据，郑州三环主城核心四区目前挂牌均价在-元/平的小区有92个，-0元/平的有3个，0-1元/平的有个。
现在来看6字头二手房出现的不多，但预计未来将有大量-0元/平价位的二手房向6字头靠近，到今年年底，郑州元/平起的老破小会满天飞。
以下是我们给出的郑州三环主城核心四区典型老旧家属院可售指导价，供读者参考：
金水区
中原区
二七区
管城区
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